Optimisation de l’investissement en immobilier locatif grâce au déficit foncier.

Investir dans l’immobilier locatif permet de se créer un patrimoine, d’avoir des revenus réguliers et d’obtenir des plus-values à terme. C’est un placement sûr qui offre de très bonnes performances sur le long terme.

Depuis 2010, le marché immobilier est en bonne santé et les taux d’emprunt sont historiquement bas. La période est propice à l’investissement immobilier. Les conditions actuelles rendent encore plus attractif l’effet de levier de l’endettement.

Il existe une multitude de montages financiers et de stratégies fiscales. Ici, nous nous focalisons sur le mécanisme du déficit foncier qui présente de nombreux avantages notamment pour réduire la fiscalité des revenus locatifs et le revenu global.

Le fonctionnement du déficit foncier.

Dès lors que le montant des charges excède les revenus générés par les loyers perçus, vous avez la possibilité de défiscaliser vos revenus locatifs. Chaque année, il est également possible de déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu global. Le surplus du déficit est reportable :

  • Pendant 6 ans sur votre revenu global
  • Pendant 10 ans sur vos revenus fonciers

Plusieurs charges sont déductibles (cf. ci-dessous). Les intérêts d’emprunt le sont également mais font l’objet d’un autre traitement.

Les charges déductibles du déficit foncier :

  • Les dépenses engagées lors de l’acquisition du bien pour sa réhabilitation ou concernées par la suite des travaux d’entretien et d’amélioration. Dans les immeubles en copropriété, les travaux effectués dans les parties communes seront également des charges déductibles.
  • Les frais liés à la gestion (coût du syndic, honoraires versés à une agence immobilière)
  • La taxe foncière
  • Les primes d’assurance, y compris celles se rapportant au statut de propriétaire non occupant ou la garantie de loyers impayés si vous en avez souscrit une 

Les charges financières, comme les intérêts d’emprunt (du prêt destiné à l’acquisition du bien), pourront aussi être déduites, mais seulement sur les revenus fonciers. À cette occasion, il sera possible d’obtenir la déductibilité de tous les frais annexes et accessoires tels que ceux engagés pour la constitution du dossier de prêt ou la réalisation de garanties.

Conditions d’éligibilité au dispositif

Le propriétaire bailleur qui envisage de générer du déficit foncier doit avoir opté pour le régime réel. Il peut être choisi sur option si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an mais ne pourra pas être révoqué avant 3 ans.

En outre, les charges déductibles dans le cadre d’un déficit foncier doivent se rapporter à un logement en location nue.

En revanche, il pourra être mis en location meublée par la suite. Cela permettra aussi de défiscaliser des revenus fonciers et ce, sans effectuer de travaux.

La passage du déficit foncier à la location meublée : une solution d’optimisation fiscale

Les avantages du mécanisme de déficit foncier sont limités dans le temps. C’est pour cette raison qu’il est intéressant de passer au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) afin de continuer d’effacer tout ou partie des revenus locatifs.

Le statut LMNP permet à un contribuable de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus ou de choisir une déclaration au réel. Cette seconde possibilité est très intéressante dans la mesure où elle permet d’amortir les dépenses liées à l’acquisition de l’immeuble et celles relatives à l’achat du mobilier. Les durées d’amortissement autorisées par l’administration fiscale varient selon la nature des postes de dépense. Elles s’échelonnent sur le très long terme :

  • 5 à 10 ans pour le mobilier
  • Et 25 à 40 ans pour l’immobilier y compris les frais d’acquisition liés

Il est ainsi possible dans le cadre d’une location meublée et d’un statut LMNP avec déclaration au réel d’effacer totalement la fiscalité des loyers.

Cas concret d’investissement : Le programme “Château Horace Vernet” sur la Côte-d’Azur

Station balnéaire prisée de la côte Varoise, la Londe-les-Maures fait partie de ces communes du sud de la France très demandées en location saisonnière. Le Château Horace Vernet permettra aux investisseurs de profiter de la forte demande locatives des touristes.

Ce programme prévoit la réalisation de 14 logements de haut standing allant du studio au 4 pièces pour des surfaces de 23 à 102 m², livrables en novembre 2024. La phase travaux consistera en une restauration de l’édifice dans le respect de son architecture et de son histoire. Cet investissement proposé par KACIUS Invest constitue à la fois une puissante solution de défiscalisation immobilière et l’opportunité d’acquérir un logement dans l’immobilier de prestige.

À titre d’exemple, voici un aperçu des économies d’impôts qui peuvent réalisées en investissant dans un T2 de 44 m² proposé par le programme de déficit foncier Château Horace Vernet :

Coût d’acquisition : 382 800 €

Budget travaux : 198 160 €

Soit un ratio travaux/foncier de 51 %

Loyer estimé : 8 040 €/an

Quels sont les avantages dès 2021 d’un tel investissement pour un contribuable exposé à une tranche marginale d’imposition de 41 % et dont le revenu global comprend déjà 30 000 € de revenus fonciers ?

Le contribuable pourra effacer complétement ses revenus fonciers pendant les 4 premières années. Il déduira 25% de 198 160 € chaque année, soit 49 540 €.

Il disposera alors d’un excédent de déficits de 19 540 €. Sur cette somme 10 700 € seront immédiatement imputables sur son revenu global. Le solde, soit 8 840 € sera reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Détail des économies d’impôt réalisées sur 4 ans :

  • Sur les prélèvements sociaux : 30 000 x 17,2 %, soit 5160 € / an
  • Sur l’impôt sur le revenu : (30 000 + 10 700) x 41 %, soit 16 687 € / an

Au total le gain fiscal de l’opération s’élèvera à 87 388 €. De surcroît l’excédent de déficits foncier après imputation sur le revenu global, soit 35360 € (8 840 € x 4) pourra ensuite venir effacer complémentant les loyers encaissés (8 040 €/an).

Le statut de loueur en meublé non professionnel : comment cela fonctionne ?

Votre statut LMNP vous laisse le choix entre 2 options pour vos déclarations de revenus :

  • Soit le régime micro-BIC pour imputer vos frais et charges sur vos recettes. Vos loyers seront d’ailleurs considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Dès lors que ceux-ci ne dépasseront pas 72 600 € dans le cas d’une location classique, vous bénéficierez d’un abattement de 50 %. Le seuil sera porté à 176 200 € et l’abattement à 71% s’il s’agit d’une location saisonnière. Le régime du micro-BIC présente l’énorme avantage de vous exonérer de la tenue d’une comptabilité. 
  • Soit le régime du réel, qui vous permettra de déduire le montant exact des charges que vous supportez. Celles-ci correspondent aux dépenses de travaux d’entretien et de rénovation, aux frais de copropriété, aux intérêts d’emprunt, etc. L’administration fiscale admet dans le cas d’une location meublée que toutes les charges soient déductibles. De surcroît, lorsque vous avez opté pour le régime réel vous pourrez pratiquer des amortissements LMNP sur la valeur foncière du bien (hors terrain) ainsi que sur le mobilier. Il faut également retenir que le déficit généré en LMNP sera reportable pendant 10 ans sur vos revenus futurs.

Exemple d’amortissement LMNP

Le mécanisme d’amortissement LMNP sera initié au moment où vous choisissez le statut LMNP et non à partir de la date à laquelle vous êtes devenu propriétaire du bien. Voici les différentes durées d’amortissement prévues selon la nature des dépenses :

  • Jusqu’à 80 ans pour les travaux de gros œuvre
  • 10 ans pour le mobilier
  • 15 ans pour des agencements intérieurs

Après avoir bénéficié des déductions du déficit foncier, vous choisissez d’adopter le statut LMNP pour votre bien en location saisonnière. Partons d’une hypothèse réaliste. Vous louez votre bien 20 semaines par an avec un revenu hebdomadaire équivalent à celui d’un loyer mensuel classique.

Votre revenu foncier sur ce bien s’élève ainsi à 20 x 670 = 13 400 €/an. Pour meubler votre logement vous avez effectué 30 000 € de dépenses. Chaque année vous pourrez déduire de nombreuses charges que vous supportez sur ce logement. Par exemple : frais de gestion, impôt foncier, charges de copropriété, assurance, factures de gaz, d’eau et d’électricité, honoraires d’expert-comptable. À ces déductions vous pourrez ajouter l’amortissement de votre mobilier soit 3 000 € / an pendant 10 ans. Par la suite et pendant toute la durée de détention de votre bien, dès lors que des travaux devront être engagés par la copropriété, comme par exemple une réfection de toiture, vous pourrez également passer ces montants en amortissements. Il est ainsi possible sous le régime LMNP de réduire considérablement son revenu foncier et parfois de l’effacer complètement par le jeu des amortissements de charges.

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