Comprendre le déficit foncier

LE DÉFICIT FONCIER : COMMENT ÇA MARCHE ?

 

Lorsque les revenus fonciers sont inférieurs aux charges foncières, on parle alors de déficit foncier :
DÉFICIT FONCIER = REVENUS FONCIERS < CHARGES FONCIÈRES

Le déficit foncier peut être déduit du revenu annuel global imposable dans certains cas.

Il peut donc être intéressant, particulièrement pour les propriétaires de biens immobiliers anciens, de réaliser des travaux d’amélioration de leurs biens, pour générer un déficit foncier, qui réduira ainsi leur revenu global imposable, et donc leur impôts sur le revenu.

Le déficit foncier des revenus 2016 est à déclarer sur le formulaire 2044. N’hésitez pas à vous reporter à la notice du formulaire.

 


PRINCIPE DU DÉFICIT FONCIER

 

► Vous pouvez défiscaliser sur vos revenus 2016 et 2017 !

► Les économies d’impôts générées par le déficit foncier ne rentrent pas dans le plafond des niches fiscales.

► L’avantage fiscal lié au déficit foncier ne résulte pas d’un dispositif de « niche fiscale » mais d’un simple droit commun aux revenus fonciers ce qui le rend facile à appliquer.


LES AVANTAGES DU DÉFICIT FONCIER

 

Investir en Déficit Foncier vous donne droit à la déduction du montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur vos revenus fonciers positifs sans plafond et sans limitation dans le temps.

► Le déficit foncier est imputé sur vos autres revenus dans la limite de 10 700 € / an.
► Le report du déficit foncier est possible sur 10 ans sur les résultats fonciers positifs à venir.


QUI PEUT BÉNÉFICIER DES AVANTAGES FISCAUX DU DÉFICIT FONCIER ?

 

Particulièrement avantageux pour les propriétaires fonciers qui sont dans les tranches marginales d’imposition les plus fortes (41%-45%) et qui perçoivent des revenus fonciers, le mécanisme du déficit foncier l’est également pour les contribuables qui veulent alléger leur fiscalité et investir dans la pierre.

En effet, le mécanisme du déficit foncier permet de réduire le revenu imposable. La réduction d’impôts est donc plus importante pour les ménages avec un revenu imposable important dans les tranches marginales d’imposition les plus fortes.

► Vous souhaitez investir dans des biens généralement anciens pouvant offrir, après rénovation, charme, cachet et rentabilité locative ?

► Vous percevez des revenus fonciers et vous souhaitez réduire efficacement votre revenu imposable ?

► Vous souhaitez vous constituez un patrimoine immobilier et bénéficier d’économie d’impôts ?

Le déficit foncier est fait pour vous !


LES CHARGES ÉLIGIBLES AU DÉFICIT FONCIER

 

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories. Elles sont détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers, dont certains extraits importants sont repris en fin de page.

► Les charges d’exploitation du bien : primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant), honoraires d’agence immobilière ou de syndics, charges de copropriété et taxe foncière.

► Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt (intérêts et frais accessoires associés) pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien : frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage, prêts pour travaux/rénovation…

► Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration d’un bien mis en location : lorsque vous réalisez des travaux dans votre bien mis en location, ils peuvent être déductibles de vos revenus fonciers s’ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, ou d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire.

Attention, le montant des travaux est le principal levier pour générer du déficit foncier. Il n’est pas plafonné. Les charges liées à la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un bien ne sont pas éligibles au déficit foncier.


IMPUTATION DU DÉFICIT FONCIER SUR LE REVENU GLOBAL

 

Les propriétaires peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts d’emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles mis en location.

IMPUTATION DU DÉFICIT FONCIER
Financement avec un prêt Financement sans prêt
Déficit issu
de charges déductibles des revenus fonciers
autres que les intérêts d’emprunt et assimilés*
=
Charges non financières
Déficit issu
des intérêts d’emprunt et assimilés*
=
Charges non financières
Imputation sur le revenu global jusqu’à 10 700 €**
puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes uniquement
Imputation sur les revenus fonciers
des 10 années suivantes uniquement
Imputation sur le revenu global
jusqu’à 10 700 €**,
puis sur les revenus fonciers
des 10 années suivantes uniquement
* Frais d’emprunt : frais de dossier, caution, assurance-décès, assurance prêt, assurance chômage, frais de gestion éventuelle…

** Si le logement est en location ou les parts de société conservées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle de l’imputation du déficit, cette dernière est définitivement acquise sur le revenu global.

 

La liste des emprunts dont les intérêts sont admis en déduction étant limitative, les intérêts afférents à des dettes contractées pour un autre motif ne sont pas déductibles.

 

Pour le paiement d’une indemnité d’éviction, lorsque cette dernière n’est pas admise en déduction pour la détermination du revenu brut (CE, arrêt du 12 février 1969, n° 72918).
Remarque : En revanche, les intérêts des emprunts contractés pour le paiement d’une indemnité d’éviction déductible sont admis en déduction (CE, arrêt du 3 juillet 2009, n ° 293154).

Pour faire face à des dépenses personnelles et notamment des frais de maladie, alors même que s’il n’avait pas eu recours à l’emprunt, le propriétaire n’aurait pu obtenir les mêmes disponibilités qu’en aliénant un de ses immeubles ;

Pour financer l’acquisition d’immeubles en vue de la vente.

Les intérêts d’un emprunt contracté par une société civile immobilière, pour acquérir un terrain en vue d’y construire des logements destinés à la vente, ne sont pas déductibles des revenus fonciers que la location temporaire à des fins d’affichage d’une faible partie du terrain a procurés entre temps à la société (CE, arrêt du 4 février 1985, n° 41072) ;

Pour le rachat des parts correspondant aux droits d’un associé par une société immobilière.


EXEMPLE D’INVESTISSEMENT EN DÉFICIT FONCIER

 

Célibataire
TMI de 41%
Couple marié avec 1 enfant
TMI de 30%
Investissement : 120 000 € Investissement : 160 000 €
Dont Foncier : 60 000 € Dont Foncier : 80 000 €
Travaux déductibles : 60 000 € Travaux déductibles : 80 000 €
Loyers perçus : 250 € Loyers perçus : 350 €
Revenu fiscal de référence : 65 000 € Revenu fiscal de référence : 65 000 €
Revenu foncier : 30 000 € Revenu foncier : 30 000 €
Impôt sur le revenu : 25 592 € Impôt sur le revenu : 15 367 €
Résultats sur 15 ans Résultats sur 15 ans
► Economie d’impôt et taxes : 45 530 €
► Dont impôt : 33 038 €
► Dont prélèvements sociaux : 12 492 €
► Epargne mensuelle moyenne : 311 €
► Economie d’impôt et taxes : 47 198 €
► Dont impôt : 31 486 €
► Dont prélèvements sociaux : 15 712 €
► Epargne mensuelle moyenne : 475 €

 

Simulation donnée à titre indicatif.


LES CONDITIONS À RESPECTER POUR BÉNÉFICIER ET/OU CONSERVER LES AVANTAGES DU DÉFICIT FONCIER

 

Pour conserver les bénéfices liés au déficit foncier, il faut respecter les conditions suivantes  sou s peine d'en perdre les avantages :

► Imposition des revenus au régime réel.
Mise en location immédiate du bien dès la fin des travaux.
► Location du bien concerné par le déficit foncier jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit sur la déclaration de revenu.


LE DÉFICIT FONCIER PEUT-IL SE CUMULER AVEC D'AUTRES DISPOSITIFS DE DÉFISCALISATION ?

 

Le mécanisme du déficit foncier relève du droit applicable aux revenus fonciers et est de ce fait exclu du plafonnement des niches fiscales. Vous pouvez compléter son mécanisme avec un autre dispositif d’investissement immobilier en défiscalisation, et/ou le cumuler avec d’autres mécanismes d’optimisation fiscale dont :

► Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier
► Le Pinel réhabilité
► La loi Malraux
► La loi Monuments Historiques

Il est ainsi possible de combiner plusieurs dispositifs pour atteindre le plafond des niches en ajoutant un dispositif de déficit foncier qui viendra diminuer les revenus fonciers.


INVESTIR DANS UNE SCPI DÉFICIT FONCIER

 

L'imputation du déficit foncier sur le revenu global peut s'appliquer aux revenus fonciers provenant d'immeubles détenus par une SCPI fiscale telle qu'une SCPI Déficit Foncier, société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés, spécialisée dans l'investissement dans des biens à rénover. Le montant des travaux est déductible des revenus fonciers du détenteur de parts qui doit les conserver pendant au moins 3 ans.