Déficit Foncier classique vs Dispositif Jeanbrun 2026 : Quelle stratégie choisir pour vos impôts ?

Avec la fin définitive du dispositif Pinel, le paysage de la défiscalisation immobilière s’est profondément transformé. Inscrit au cœur de la Loi de Finances, le tout nouveau Dispositif Jeanbrun (également appelé statut de bailleur privé) s’impose désormais comme le cadre de référence pour l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien avec travaux.

Si vous cherchez à réduire la fiscalité de votre patrimoine, une question se pose : faut-il opter pour le mécanisme traditionnel du Déficit Foncier ou pour le nouveau Dispositif Jeanbrun 2026 ?

Bien que ces deux leviers partagent l’avantage majeur d’être exclus du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, leurs logiques de calcul et conditions d’accès diffèrent radicalement. Décryptage complet.

1. Le Déficit Foncier classique : L’arme de droit commun contre les loyers existants

Le Déficit Foncier n’est pas une nouveauté législative, mais un mécanisme permanent de droit commun. Il s’adresse principalement aux investisseurs qui subissent déjà une lourde fiscalité sur leurs loyers.

Comment ça marche ?

Lorsque vous réalisez des travaux d’entretien, d’amélioration ou de réparation sur un bien loué nu, vous déduisez ces dépenses de vos revenus fonciers.

• Effacement de la fiscalité foncière : Les travaux effacent en priorité vos loyers existants, vous évitant de payer votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et les 17,2 % de prélèvements sociaux sur ces revenus.
• Imputation sur le revenu global : Si vos travaux dépassent vos loyers, l’excédent crée un déficit imputable sur votre revenu global (salaires, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable pendant 10 ans.
• Aucune contrainte géographique ni de loyer : Vous louez au prix du marché, sans plafonnement des ressources du locataire.

2. Le Dispositif Jeanbrun 2026 : La révolution de l’amortissement en location nue

Porté par le plan “Relance Logement”, le Dispositif Jeanbrun introduit une véritable révolution : pour la toute première fois, l’État autorise l’amortissement fiscal d’un logement loué vide (nu).

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Comment ça marche ?

Applicable aux investissements réalisés dans un immeuble collectif (neuf RE2020 ou ancien réhabilité avec au moins 30 % de travaux), le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année un pourcentage du prix du bien de vos revenus locatifs.

• La base amortissable : L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition (les 20 % restants correspondants au foncier non amortissable). Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € par an (pour 2 logements maximum).
• Un amortissement boosté : Selon la convention choisie (Intermédiaire, Social ou Très Social), vous pouvez déduire de 3,5 % à 5,5 % par an de la valeur du bien, permettant de générer jusqu’à 12 000 € d’amortissement annuel.
• Le bonus “Déficit Foncier doublé” : Si l’opération génère un déficit foncier lié aux charges ou travaux de réhabilitation, la limite d’imputation sur le revenu global peut être doublée jusqu’à 21 400 € en cas de rénovation énergétique performante.
• Zéro Zonage : C’est la grande force du Jeanbrun par rapport au Pinel. Il est applicable partout en France, sans distinction de zones (A/B/C), dès lors qu’il y a une demande locative réelle ou que la commune est signataire d’une Convention de Relance Territoriale (CRT).
• Les contreparties : Un engagement de location de 9 ans minimum en tant que résidence principale, ainsi que le respect de plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Critères	Le Déficit Foncier Classique	Le Dispositif Jeanbrun (2026)
Mécanisme principal	Déduction des dépenses réelles de travaux	Amortissement annuel du prix du bien (jusqu’à 5,5%/an)
Plafond d’investissement	Aucun	300 000 € / an (max 2 logements)
Plafonnement des niches fiscales	Exclu	Exclu
Zonage géographique	Libre (Partout en France)	Libre (Partout en France / Communes CRT)
Encadrement des loyers	Aucun (Loyer libre)	Oui (Plafonds réglementés selon la convention)
Durée d’engagement	3 ans après la dernière imputation	9 ans minimum

Verdict : Quel levier choisir pour votre patrimoine ?

Le choix entre le Déficit Foncier et la Loi Jeanbrun dépend avant tout de votre profil d’investisseur et de la nature de votre patrimoine :

• Optez pour le Déficit Foncier traditionnel si vous possédez déjà un parc immobilier locatif qui génère de gros bénéfices fonciers et que vous souhaitez effectuer des travaux ciblés pour neutraliser immédiatement l’impôt et la CSG/CRDS de ces loyers.
• Optez pour le Dispositif Jeanbrun si vous souhaitez réaliser une opération globale (dans le neuf ou l’ancien lourdement rénové) et que vous cherchez un outil puissant pour réduire à zéro l’impôt sur vos nouveaux loyers tout en obtenant jusqu’à 16 000 € d’économies cumulées sur votre impôt sur le revenu global au fil des ans.

Chaque stratégie nécessite des simulations financières poussées (calcul de la TMI, performance énergétique RE2020, calcul de l’assiette des 80 % amortissables).

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